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[房企日本楼市崩盘历史TOP50]金地集团:规模掉队 拿地价高利润率承压

2019年02月20日 08:18:00来源:中国新闻网

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

金地集团1988年初创于中国深圳,1993年开始经营房地产业务,2001年在上交所上市,是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业。目前业务包括住宅开发与销售、商用地产开发等,覆盖中国7大区域,50座城市,并在美国拥有13个项目。金地集团位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第8位,其中公司规模效应方面近些年下滑明显,和招商蛇口和世茂房地产等并列第11位;运营发展方面表现相对迟缓,位列46位;而盈利能力方面在TOP50中表现尚好,位列12位;且金地集团的财务表现一直较为稳健且可靠,位列第8位。

规模:“招保万金”不再 销售及土储已在15名开外

据克而瑞及公司公告数据,金地集团在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1000、1623.3、5552亿元,在TOP50房企中分别位列第9、16、17位,从前的“招保万金”如今成色似乎不足,公司头部效应下滑明显。金地集团2017年销售额仍排在第10位,今年滑落至16位,而土储货值更是掉到第17位。

在一定程度上错过了上一轮地产大牛市的情况下,金地集团近两年的拿地力度不小,就在以恒大为代表的高杠杆房企纷纷减少拿地的背景下,金地集团在2018年拿地尽管同比有所下降,但整体相较于此前几年,处在一个较高的位置。

由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,金地集团营收为506.99亿元,同比增速为34.62%,在2016大牛市的背景下,这一增速表现中规中矩。

截止2018年末,公司的总资产和净资产分别达2783.6亿元、664.8亿元,净资产规模在所有房企中位列第16位。

发展:拿地力度下滑 新增土地价格高利润率承压

金地集团2018年拿地金额约为1000亿元,拿地面积为1072万㎡,同比下滑17.54%,拿地力度有所下降,而2017年拿地为1300万㎡,拿地均价约为9328元/平米,较上年的7692元/平米大幅增加21.27%。金地集团全年销售面积为877.8万㎡,销售金额为1623.3亿元,同比增长15.3%,这一增速在TOP50名单中明显靠后,这在很大程度上拉低了金地集团在这一领域的得分情况,且随着拿地价格的上升,全年销售均价与拿地均价之比仅为2.01。总体看,全年的拿地面积依然高于销售面积,可供开发的池子依然在缓慢扩大。

金地集团的存货周转率表现起伏较大,近十年来呈现先扬后抑的走势,近两年的存货周转率接连下滑至0.28。结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。金地集团收入储备倍数为12.33(参照的是2018年收入),,而该数值2017年为16.23。

盈利:利润和分红起伏较大 拿地价格上升将考验毛利率

金地集团近年来营收及利润表现起伏较大,其中。归母净利润增速上下波动明显。2018年金地集团销售毛利率为42.68%、销售净利率24.68%、净资产收益率(加权ROE)18.66%,各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。在头部的几家房企中,金地集团的加权ROE表现一般,比碧桂园、恒大、融创、万科的都要低一些,这跟金地集团的杠杆率较低有关系,不过,这是金地集团上市以来高的ROE表现。

考虑到金地集团的拿地价格与销售价格之间的空间,未来金地集团的毛利率或将面临一定的考验。金地集团近些年的股利支付率波动也较大,而2018年的支付率为33.52%,明显低于前两年的平均水平。

财务:短期债务压力较小 资产负债率历史新高

金地集团今年中期平均融资成本较2017年略有提升,为4.83%,明显低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%,这使得多年来金地集团保持着财务稳健、融资成本低的印象。2017年数据显示,金地集团平均融资成本为4.56%。

目前金地集团账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有440.1亿元,短期债务为109.12亿元,长期债务为650亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,金地集团短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.25,明显低于TOP50房企数据均值0.69。

净负债率为57.36%,在TOP50中位列第16低位,明显低于均值90%。在销售规模靠前的头部房企中是较低的。值得注意的是,金地集团的整体资产负债率尽管只有76.12%,杠杆率较低,但这却达到了其历史最高值,公司账面预收账款高达697.47亿元,且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市,风险相对可控,财务较为稳健。

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